第四章  服务规范与要求

一、 项目背景

研发大楼总管理服务面积约13万平方米，分别位于集慧路9号、海科路100号和晨晖路258号。其中，集慧路9号总建筑面积109713平方米，分为研发大楼、动力中心、配建地库、垃圾房四个单体；海科路100号建筑面积24115平方米；晨晖路258号预计建筑面积1000平方米。

本项目旨在通过专业的工程服务，为园区提供优质的服务体验，提升园区的整体形象和客户满意度。现诚邀具备相应资质和能力的服务供应商参与投标。

二、 项目范围与要求

1、服务范围：包括但不限于房屋本体建筑的日常巡查、运行管理和维护维修。包括但不仅限于：各建筑物内外墙体、门窗、玻璃幕墙、楼梯、走道、天顶、地面（木地板、地胶、塑木地板、石材、瓷砖、地毯）等管理、维修保养及修缮等。房屋本体渗漏的巡查、临时应急处理及上报工作。

2、服务要求：

（1）物业的公共配套设施、设备及系统的日常巡视、运行管理、故障维修（含材料，配件、零部件材料与原设施、设备匹配）。包括但不仅限于：沟、渠、池、窨井及给排水系统、以及管道疏通；生活水泵、污水泵、雨水泵等及其控制电路、管道维护；卫生间设备、屋顶水箱、泵房间设备、配电间设备、供配电系统、设备标识系统、照明系统、建筑设备监控系统等管理及其维护服务工作等。

（2）公共区域、楼宇等室内零星维修项目（含材料，包括但不限于土建、装饰、门窗五金、水电设施、各类灯具、变速器、电源开关、电源插座、电源空气开关等，水龙头、浴室五金、花洒、卫生洁具、各类水阀、水箱、软管、水管、玻璃、门锁等公共设施，以及铰链、卷纸盒、洗手液盒、窗钩、滑轮、部分吊顶扣板、衣架、木门、玻璃压条、楼梯压条、木扶手等所有五金件等）进行巡视、及时维修、更换。

（3）共道路及附属设施巡视、维护维修（含材料），包括但不仅限于：对破损的公共道路、场地及其附属设施进行小型维修；油漆护栏、井盖等的维修维护等。

（4）对公共区域内的专业设备如中央空调、VRV 空调、电梯、热泵、太阳能设备、饮水设备、售卖机（如有）等定期巡查，配合专业维保单位进行养护工作。

（5）负责施工管理工作。外来施工单位施工过程中，对采购人施工现场水电、路面、墙面等造成破坏的，由投标人协调督促施工单位恢复原状，并督促施工单位及时清运建筑垃圾。

（6）提供上门维修服务项目，提供 24 小时上门维修服务，要求保证维修的响应速度（水电类紧急维修在15分钟内上门处理，一般性维修在12小时内上门维修）及维修质量，并做好维修回访工作。

（7）配合做好经采购人批准的第三方施工，开关泵房、配电间，提供取水、取电服务等。

（8）消防及自控系统（消防系统含气体灭火系统，BA/BM系统含UPS）、暖通系统（集中空调、通风、水处理系统设备、系统运维及清洗；工艺空调、通风、恒温恒湿处理、冷冻水系统运维；压缩空气及真空系统运维，含日常运维、巡检、设备检修维修。工艺空调、压缩空气及真空系统等需要24小时保障）、水系统（纯、废水系统；冷冻水质处理。）、锅炉系统（常压锅炉及附件系统维护）、电梯系统（电梯系统维护）。

（9）公共设备维护、保养公共设备维护、保养的范围:监控系统、空调系统、会务系统、电梯机房、给排水系统、配电房、机电、照明及自动化系统、特种设备等、覆盖园区所有建筑物设施、部门。有专业或资质要求的工作岗位,其从业人员必须符合国家与上海市相关要求。

（10）给排水、供水系统；

1)建立正常用水、供水、排水管理制度并根据实际使用情况制订年度设备、设施管理、 维修保养计划及总体节能计划；

2)节约用水,防止冒、滴、漏,及大面积跑水事故的发生；

3)保持供水系统的正常运转,定期检查水泵运转情况；

4)保持水池、水箱的清洁卫生,防止二次污染；

5)定期检修维护供水系统管路、水泵、水池、水箱、阀门、水表,保证其正常运转；

6)保证排水系统的正常运转,防止阻塞；

7)停水预先通知业主及用户,以便做好安排。

8)服务标准:每日一次对给水系统进行检查巡视,压力符合要求,仪表指示准确,保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度,防止跑、冒、滴、漏,对供水系统管路、水泵、 水箱、阀门、机电设备等进行日常维护,每月检查、保养、维护、清洁一次；二次供水水箱 保持清洁卫生,水箱每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒,无二次污染；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；生活水箱、热水器检修口封闭、加锁, 通气口需设隔离网,定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁,设备及机房环境 整洁,无杂物、灰土,无鼠、虫害发生

9)及时发现并解决故障,维修合格率100%；给排水系统发生事故时,维修人员在10分钟内到达现场抢修,一般事故的抢修做到不过夜；一年内无重大管理责任事故；根据现场情况,制定事故应急处理方案；制定停水、爆管等应急处理程序,计划停水按规定提前通知；计量器具、压力仪表按规定周期送质检局校验；未经机关管理中心许可,不得擅自采取地下水或直接从江河取水。做好节约用水工作。

（10）电梯系统：23台。

1)能根据电梯的图纸资料和技术性能制订电梯安全运行和维修保养的规章制度。

2)电梯运行管理和对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常运行管理和定期检查、 维护、保养。

3)健全电梯设备档案及修理记录；做好电梯安全年检工作安排。

4)保证所有电梯照明及内选外呼、楼层显示的巡视和修理。

5)密切监视和掌握电梯的运行动态,及时做好需变动的电梯运行的调度、管理工作。

6)服务标准:

建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设备齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程,电梯准用证、年检合格证、维修保养合同等完备。电梯由专业资质的电梯维修保养单位定期进行维修保养，并在有效期内运行；轿厢、井道保持清洁；警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠,安全装置有效无缺损，电梯运行无异常；电梯机房实行封闭管理，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全；电梯出现故障，接到报修后专业维修人员应在10分钟内到达现场抢修，及时排除故障。电梯设施完好率达到100%。

（11）机电、照明及自动化系统管理

1)对园区供电系统高、低压电器设备、明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养 护维修并根据实际使用情况制订年度总体节能计划；

2)建立严格的配送电运行制度和电气维修制度；

3)供电和维修人员持证上岗，保证24小时有人员值班,做到发现故障、及时排除；

4)保证公共使用的照明、指示、显示灯完好；电气线路符设计、施工技术要求,线路负荷要满足用户的要求、确保配电设备安全运行；

服务标准:

对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁,并做好记录；建立各项设备档案、台账、维修记录, 做到安全、合理、节约用电；

建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度,配电室实行封闭管理,无鼠洞,配备符合要求的灭火器材；

设备及机房环境整洁,无杂物、灰土,无鼠、虫害发生；供电运行和维修人员必须 持证上岗；

建立24小时运行维修值班制度,及时排除故障,一般故障排除时间不超过 2 小时, 维修合格率100%；

加强日常维护检修,公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好,确保用电 完全；管理和维护好园区灯光亮化的设施；

制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施,明确停、送审批权限；

供电设备完好率达到 99%、弱电设备完好率达到 98%；

每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查,每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查,保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好。一年内无重大管理责任事故。

（12）消防系统:

1)对火灾自动报警系统、自动喷淋系统、室内灭火栓、排防烟系统；安全疏散、应急系统、防火门系统、二氧化碳等灭火系统进行日常管理和养护维修；

2)按时对消防、喷淋、配电系统做启动测试,管道养护工作。将水管内污水排空,保证 消防系统在应急处理中能正常运转,培训有关人员学会应急处理的方法；

3)负责对消防水电设施进行例行保养,定期检查消防栓和消防器械，消防水电设施确 保运行良好；

服务标准:

严格执行消防法规,建立消防安全管理制度,搞好消防管理工作，确保整个系统处 于良好的状态；定期检查保养消防设备,维保质量达到消防要求,保证系统开通率及完好率均为 100%；

安全出口、疏散指示灯在火灾时应维持90分钟以上的照明时间,引路标志完好, 紧急疏散通道畅通；

消防水带每半年检查一次,应无破损、发黑、发霉现象；

联动控制台工作正常、显示正确,系统误报率不超过 3%；

消防泵每月启动一次,每年保养一次；

消火栓每月检查一次,保持消火栓箱内配件完好,阀杆每年加注润滑油并放水检查一次；

控测器至少每三年进行一次清洗除尘；

消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆；

保证消防用水的基本储备,确保火灾险情时的应急灭火用水；

每月对消防设备定期检查一次,重大节日增加检查次数,有故障时,维修人员应及时到场；

确保整个消防系统通过消防部门的消防年检,取得年检合格证；

消防监控系统运行人员必须有消防部门核发的上岗证书；

有突发火灾应急方案,经常组织义务消防员的培训,每年组织一次消防火灾演练。

（13）空调系统运行维护

1)集中空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘管、管道系统、各 种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修；

2)建立空调运行管理制度和安全操作规程,保证空调系统安全运行和正常使用；

3)根据实际使用情况制订年度总体节能计划；

服务标准:

定期巡查设备运行状态并记录运行参数；每月检查空调主机，测试运行控制和安 全控制功能,分析运行数据；

定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备；

定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体,每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、 基础紧固、除锈刷漆等维护保养；

定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加(除)湿器、风阀、积水盘、冷凝水管膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养；定期对空调系统电源柜、控制柜进行检査,紧固螺栓、测试绝缘,保证系统的用电安全；

管道、阀门无锈蚀,保温层完好无破损,无跑、冒、滴、漏现象；

每二年至少除锈漆刷漆一次；

定期对空调循环水进行水质处理和水质分析,保证系统水质符合标准要求；

根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定,保证空气质量符合标准要求；

压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验；

定期对空调系统设施设备进行能耗统计和分析,做好节能工作；

在每个供冷期或供热期交替运行之前,或系统停机一段时间后又重新投入运行时, 必须对系统所有设施设备(如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等)进行严格细致的检查、清洗、测试和调整,确定正常后方能投入运行；

空调系统出现运行故障后,维修人员应及时到达现场实施维修,并做好记录,维修合格率 100%。

（14）35KV电站、锅炉房、消控中心24小时值班，应急处置。

3、总体质量标准

工程人员应统一着装，仪表整洁，举止文明，使用规范的服务用语。

接待服务热情周到，响应及时，确保客户满意度≥85 分（业主调查）。

投诉处理及时、公正，反馈信息准确、完整，重大事件通报及时率 100%。

设备设施正常运行，服务流程规范。

三、 人员配置

研发大楼项目工程人员岗位配置明细表

最终人员配置数以签订的合同为准

四、工程人员要求

第五章  评标办法

1、评审采用综合评分法，其中技术评审满分值为85分，商务评审的满分值为15分。评标委员会根据评标办法对投标单位进行综合评分后，依照分数高低排出先后顺序，并由招标人进一步确定中标单位，不承诺排名第一的中标候选人为中标人。

2、对投标文件中含义不明确或者有明显文字和计算错误的内容，评标委员会可用书面方式要求有关投标人作必要的澄清、说明或补正。澄清、说明或补正也应以书面方式进行，且不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

3、技术评审满分85分，商务评审满分15分；

1）确定评标基准价：以该项目业主方与招标人商定的价格作为基准价。

2）有效投标人的经核实投标总价等于基准价的商务得分为15分，每高于或低于基准价1%的扣0.5分，最低扣至0分。